Drogas no Condomínio

Uma coisa é certa: A “instituição” Condomínio, pela sua estrutura física e administrativa poderá (ou poderia) nos servir de duas formas:

• Como moradia e refúgio
• Como fonte de aprendizado de CIDADANIA

Para sabermos como nos utilizamos da estrutura, deveremos responder as seguintes questões:

O seu condomínio atua como fator de proteção?

• Aproveita as habilidades dos seus componentes (moradores e funcionários)?
• Promove a inclusão, dando oportunidades para a participação?
• Promove a prevenção dos riscos, a fim de minimizar os danos?

O quadro que se apresenta:

Se para os adultos, muitas vezes, viver em condomínio é um tormento, para as crianças e os adolescentes esse tormento pode ser maior ainda, principalmente, se essas moravam em casa, com mais espaço e sem regras para obedecer, o que não justifica de forma alguma, o descumprimento das regras existentes, que foram criadas pelos próprios condôminos a fim de que possam conviver em harmonia sem que os direitos de um, sejam invadidos pelas atitudes de outro.

De uma forma geral, os usuários de drogas ilícitas se sentem em segurança dentro do condomínio, pois sabem que a polícia não tem por hábito entrar nos condomínios.

Os funcionários:

Já os funcionários do condomínio, na grande maioria das vezes, acabam fazendo “vistas grossas” para determinadas situações, para não criar “problemas para si mesmos” ao enfrentarem os “filhos de seus patrões”.

As instalações:

Na maioria dos condomínios existe uma série de locais mal iluminados e/ou afastados, não cobertos pelo sistema de câmeras e propícios para que os usuários fiquem relativamente à vontade. Dentre esses locais, podemos citar as escadarias, o topo do edifício (duplo risco), quadra, churrasqueira, bosque, estacionamento, etc. Além desses lugares, ainda há algumas unidades cujos responsáveis ficam o dia todo fora e que acabam se transformando em verdadeiros “points” para essa “atividade”.

Como tratar o assunto:

Como se não bastasse, some-se a tudo isso, o fato de que os próprios condôminos, por desinteresse ou por receio, não tomam as atitudes adequadas para tratar a questão. Quando essa questão passa a interferir na rotina da pessoa jurídica do CONDOMÍNIO, as pessoas deveriam de forma conjunta, buscar soluções e para isso, a primeira coisa a se fazer, é DISCUTIR A QUESTÃO DE FORMA CLARA, DESPIDOS DE QUAISQUER SENTIMENTOS E/OU PRECONCEITOS.

Não se deve fazer uma "caça às bruxas" no condomínio, nem discriminar usuários e tampouco as famílias que estão passando pelo problema. Deve-se também, tomar cuidado com campanhas autoritárias, que podem acabar afastando os jovens e adolescentes dos reais objetivos dessas campanhas.

As atitudes dos pais:

Cabe aos pais, adultos que são, ter e disseminar a consciência de que os membros do condomínio (síndico, subsíndico, conselheiros, zelador e demais funcionários) ao tomarem alguma atitude em relação a algum fato, seja ele qual for, estarão cumprindo com as suas obrigações legais e/ou funcionais.

Assim sendo, o ideal seria que antes de tomar qualquer atitude intempestiva, mesmo que em defesa de seus filhos, os pais procurassem os responsáveis pelo condomínio, a fim de obter informações detalhadas a respeito, partindo da premissa de que o condomínio tem inicialmente como objetivo, a manutenção das boas condições de convivência entre os condôminos e moradores.

Conheçam os amigos dos seus filhos e se possível até os pais deles, procure saber aonde vão, que tipo de atividade vão fazer. Em resumo, observem seus filhos, hábitos e o aproveitamento na escola. Caso percebam alterações fiquem atentos, conversem com os professores, redobrem a supervisão.

Os pais que trabalham e que se ausentam do condomínio, poderão pedir (por escrito) ao síndico, através do zelador, para que seus filhos menores não recebam visitas na sua ausência. Essa atitude auxiliará os administradores a manter o controle, a ordem e a disciplina.

É importante que os filhos saibam com antecedência dessas normas, para que tal atitude dos pais não venha a gerar atritos com os funcionários do condomínio.

As atitudes dos condôminos:

Infelizmente têm surgido em vários condomínios, jovens que consomem álcool abusivamente ou outros tipos de droga. Havendo essa suspeita, entre em contato com o síndico, para que este organize uma reunião com os pais, a fim de discutir a questão e evitar que esse problema tome proporções maiores.

Nesses casos, tanto pais, demais condôminos e o próprio condomínio deverão tratar o assunto de forma discreta, sem que haja a exposição indevida das partes envolvidas. É importante criar pontos de vista comuns entre os pais, procurando fortalecer as posturas diante dos filhos, evitando com isso, estabelecer um confronto.

As atitudes do condomínio:

De forma preventiva, poderão ser organizados eventos, tais como palestras com profissionais habilitados, auxiliando nos debates sobre o assunto e sobre as atitudes a tomar.

Outra idéia bastante interessante, é urbanizar os pontos "obscuros" do condomínio, iluminando-os e monitorando-os através das câmeras do circuito interno de TV.

Para os jovens (crianças e adolescentes) que por muitas ocasiões ficam ociosos, sem entretenimento, o condomínio poderia promover a realização de atividades esportivas, de lazer e de cultura a fim de melhorar a qualidade de vida e a relação desses jovens com o próprio condomínio.

Nas atividades coletivas, como festas e comemorações, é importante discutir antecipadamente o que será permitido e como serão tratados e encaminhados os excessos, tanto dos adolescentes quanto dos adultos, procurando manter a clareza de procedimentos e um clima de amizade e de responsabilidade do conjunto das pessoas.

Finalizando, vale lembrar ao síndico, que todas as sugestões de comportamento dos pais para com os filhos, também valem para a relação do condomínio para com os funcionários do edifício. Dentre outras coisas, o síndico deverá ficar atento ao excesso de faltas às segundas-feiras e à ocorrência freqüente de brigas entre funcionários.

Caso o problema tome proporções que coloquem em risco a segurança do condomínio (moradores e funcionários), não restará ao síndico, outra atitude que não seja acionar as autoridades policiais, que se encarregarão da questão. Antes de chegar a esse ponto, todas as outras estratégias deverão ter sido esgotadas. Além e apesar disso, é importante resguardar as individualidades e evitar a criação de conflitos internos.

Espero que o conteúdo deste trabalho e especialmente a discussão do assunto, traga alguma contribuição para o seu condomínio.

Finalizando, segue abaixo, a indicação dos “sites” de algumas instituições públicas, privadas e órgãos não-governamentais das quais vocês poderão dispor, a fim de obter ajuda e maiores informações sobre o assunto abordado.

SENAD – Secretaria Nacional Antidrogas
www.senad.gov.br/
OBID – Observatório Brasileiro de Informações sobre Drogas
www.obid.senad.gov.br/
Hospital Israelita Albert Einstein
www.einstein.br/alcooledrogas
UNIAD – Unidade de Pesquisa em Álcool e Drogas
www.uniad.org.br/
IPAD – Instituto de Prevenção e Atenção às Drogas – PUCPR
www.pucpr.br/festavirtual
Alcoólicos Anônimos
www.alcoolicosanonimos.org.br/
Narcóticos Anônimos
www.na.org.br/
National Institute of Drug Abuse
www.drugabuse.org/
CEBRID - Centro Brasileiro de Informações sobre Drogas Psicotrópicas
www.cebrid.epm.br/
GREA – Grupo Interdisciplinar de Estudos de Álcool e Drogas
www.grea.org.br/

O texto acima faz parte do trabalho “Grupo de discussão - Prevenção do uso indevido de drogas e Drogas no condomínio” realizado pelo autor.

Espero ter ajudado de alguma forma com as minhas considerações.


Abraços a todos.


Newton Martins
Gerente de Condomínios
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Consumo de água e a justiça no rateio das despesas

Uma das principais despesas de qualquer condomínio, o consumo de água pode chegar a representar algo em torno de 30% do total das despesas. Ao avaliar mais adequadamente esse item da previsão orçamentária, podemos notar que nela está contida talvez a maior “injustiça” da rotina condominial.

O rateio das despesas, na forma prevista na Lei e na Convenção de condomínio, pretende aplicar o princípio de justiça, baseando o rateio na proporção da propriedade de cada um (fração ideal).

No entanto, quando falamos do consumo de água, essa forma de rateio perde totalmente o sentido, já que a despeito da tal fração ideal, um casal acabará pagando pelo consumo de uma família mais numerosa. Isso é correto? Á luz da Lei, sim, sem que isso possa representar um critério justo.

Newton Martins
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Excesso de barulho em condomínio

Para lidar com o incômodo dos ruídos externos, vindos das ruas ou estabelecimentos comerciais, grande parte da população já sabe como agir. Mas como a Administração Interna dos Condomínios deve lidar com o ruído excessivo provocado pelos próprios condôminos? Barulho de obra, som alto no interior do imóvel ou proveniente de veículo, quais os casos passíveis de advertência ou multa?

- Ao contrário do que muita gente pensa, existe um limite também durante o dia para o barulho.

- Observe este trecho do Código Civil, que fala sobre deveres dos condôminos:

"Art. 1336 - IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes."

- Os grandes instrumentos para uma boa administração são a Convenção e o Regimento Interno modernos e ajustados às alterações da legislação e à realidade do condomínio.

- Na ocorrência de ruído excessivo, o morador incomodado deve primeiro encaminhar a sua reclamação ao porteiro e este, devidamente treinado para abordagens do gênero, tomará as primeiras providências junto ao morador infrator.

- Em caso de reincidência, o síndico deverá enviar advertência por correspondência formal, carta protocolada, que servirá de respaldo para sua atuação, inclusive no caso de uma ação judicial.

Newton Martins
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Terceirizar: Vale a pena?

Como gerente de condomínios e tendo participado de uma série de processos de discussão acerca do assunto e de outras tantas avaliações e implantações (por parte do condomínio), atrevo-me a emitir algumas considerações sobre a questão.

Diferentemente do início dos anos 80, hoje a terceirização deve ser discutida em outros níveis de avaliação. Isso se deve à visão adotada por boa parte das empresas do ramo. Contudo, por parte dos condomínios e especialmente por parte dos condôminos, existe AINDA, uma grande rejeição dessa atividade. Essa rejeição, gerada especialmente pelos comentários emitidos por aquele que tem o amigo de um tio da vizinha, em cujo condomínio o processo de terceirização causou um problema.

Mesmo nesses casos, se fossemos analisá-los pontualmente, tenho certeza de que a informação que gerou a posição contrária daquele condômino não correspondia totalmente à realidade dos fatos.

Essa introdução pretende apenas dizer que É UM ERRO fechar uma posição em relação a "TERCEIRIZAR, SIM OU NÃO?".

Digo isso porque em 25 anos de administração de condomínios, estando à frente das discussões, ficou claro para mim, que um processo de terceirização pode ser MUITO BOM com uma empresa em um determinado condomínio ou poderá ser TERRÍVEL com a mesma empresa em outro condomínio.

Essa relação comercial onde se vende / se compra o SUBJETIVO, tem bastante a ver com o casamento. Ou seja: Um promete para o outro que será durante o casamento (contrato), o melhor que poderia haver no mundo e como sabemos, isso jamais acontece (pelo menos o tempo todo).

Continuando, se essa relação (seja o casamento ou a terceirização) acontece porque uma das partes (no caso o condomínio) quer EM PRIMEIRO LUGAR, conseguir a REDUÇÃO DE DESPESAS, certamente a "coisa" tem tudo para dar errado, já que na escolha, outros aspectos MUITO IMPORTANTES do prestador de serviço (cônjuge).

No entanto, caso a escolha do parceiro se dê pela busca da melhoria das condições de SEGURANÇA, da adoção e implantação de PROCEDIMENTOS, da melhora da qualidade da MÃO DE OBRA, eu digo que esse relacionamento passa a ter CONSIDERÁVEIS possibilidades de SUCESSO.

No segundo caso, desde que haja o comprometimento do corpo diretivo do condomínio e da administradora, na busca dos PRETENDENTES, a escolha do PARCEIRO recairá em empresas que possam apresentar todas as GARANTIAS DOCUMENTAIS que SUBJETIVAMENTE respaldem a relação que se inicia.

Prosseguindo, depois do CASAMENTO (assinatura do contrato), os cônjuges passam por uma fase CRÍTICA de AJUSTE, onde o prestador de serviço passa a conhecer os condôminos ( e vice-versa) e também a ser avaliado pelo corpo diretivo, especialmente pelo síndico que como PAI DA NOIVA, fez a escolha do noivo, assinando o contrato e assumindo para si, a responsabilidade do sucesso ou do revés.

Mais tarde, por conta da acomodação e por conta do desligamento ou distanciamento dos responsáveis (síndico e proprietário da empresa), os EXECUTORES (funcionários / zelador / supervisor) deixam de prestar atenção em itens básicos da relação. Certamente, se não forem tomados os cuidados necessários, a relação entre as pessoas envolvidas (funcionários, zelador, condôminos e supervisor) passarão por um relaxamento de PROCEDIMENTOS, em PREJUÍZO do condomínio e da própria empresa que perderá o contrato. Ao mesmo tempo, isso causará prejuízo à IMAGEM da TERCEIRIZAÇÃO dos serviços, conforme vimos no início.

Na prática, o sucesso de um BOM PROCESSO de terceirização depende especificamente de alguns cuidados:

a) Escolha entrar no processo, buscando a melhora das condições que envolvem a mão de obra;

b) Não opte baseado na informação de que o condomínio se livrará das obrigações trabalhistas. Existe a co-responsabilidade do condomínio, no caso de descumprimento por parte da empresa;

c) Escolha a empresa que possa apresentar a qualquer tempo (no início e no decorrer do contrato), os documentos que comprovem suas condições financeiras e operacionais;

d) É possível (é certo) que no decorrer do contrato os problemas acontecerão. Dentre esses, podemos citar os prejuízos por imperícia (ex.: piso manchado) e as RECLAMAÇÕES TRABALHISTAS. Escolha a empresa que demonstre DE FATO, ter condições operacionais / jurídicas / financeiras de resolver PRONTAMENTE tais problemas na medida em que ocorram (e vão ocorrer), liberando o condomínio e não apenas PROMETENDO que tais problemas serão resolvidos;

e) Previna-se, fazendo constar no CONTRATO, cláusulas específicas, tratando da ROTATIVIDADE de funcionários. Ou seja: O funcionário somente poderá ser afastado do condomínio, por conta de PEDIDO DE DEMISSÃO COMPROVADO, DEMISSÃO COMPROVADA ou por DETERMINAÇÃO do condomínio. Isso evitará que um bom elemento seja remanejado para outro posto MAIS INTERESSANTE.

Espero ter ajudado de alguma forma com as minhas considerações.

Abraços a todos.

Newton Martins
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Remuneração do síndico: E agora, José?

Desconfortos, discordâncias e emoções à parte, essa questão dever ser analisada pelo aspecto legal. O texto da Convenção de Condomínio definirá o SE, o COMO e o QUANTO em relação à remuneração do síndico. Portanto, qualquer outra decisão (mesmo as tomadas em assembleias) correm o risco de QUESTIONAMENTO ou IMPUGNAÇÃO, caso sejam tomadas sem cumprir os requerimentos legais, sujeitando os beneficiários à DEVOLUÇÃO dos valores recebidos por conta dessa decisão indevida, mesmo que tenham agido de BOA FÉ.


Assim sendo, apesar de concordar em gênero, número e (de)grau, com os comentários feitos, para que o MOLHO não venha a ficar mais caro que o PEIXE, seguem algumas SUGESTÕES de um Gerente de Condomínios:

1) Vejam quais são as disposições da convenção a respeito desse assunto. Mesmo desatualizada (e quase todas estão), a convenção e os demais documentos DETERMINAM a forma de agir de um determinado condomínio.

2) Caso essa convenção esteja DESATUALIZADA (provável), em DESACORDO com a realidade do condomínio (possível mesmo nos condomínios novos) ou mesmo CONTRÁRIA às intenções da remuneração, os membros do condomínio deverão trabalhar no sentido de ADEQUAR esse documento às NECESSIDADES e à REALIDADE do condomínio.

3) Essa alteração, apesar de ser um procedimento de difícil execução e oneroso, deve cumprir um ritual burocrático e legal, respeitando especialmente os QUORUNS previstos no NCC (Novo Código Civil).

Espero ter contribuido de alguma forma.

Abs.

Newton Martins
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Fumo nas dependências do condomínio

Cabe ao síndico, cumprir e fazer cumprir as disposições legais. Assim sendo, caso esteja no estado de São Paulo, certamente cabe ao síndico, a tomada de atitudes no sentido de COIBIR e de PROIBIR o fumo nas dependências do condomínio (áreas fechadas de uso coletivo).
Caso o condomínio venha a ser autuado por conta da infração cometida por um usuário do condomínio (morador, funcionário, visitante, etc...), e caso o síndico não tenha tomado as devidas providências de precaução, os demais condôminos onerados, poderão contestar essa despesa.

Ao mesmo tempo, fica claro que de acordo com a maior parte das Convenções: "O condômino responderá pelas despesas que der causa". Ou seja, o condômino infrator que provocar a autuação do condomínio, poderá (deverá) ser responsabilizado, sofrendo as penalidades previstas (administrativas / pecuniárias), sem prejuízo à reparação do dano / despesa causados.

Abs.

Newton Martins
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