Uma das principais despesas de qualquer condomínio, o consumo de água pode chegar a representar algo em torno de 30% do total das despesas. Ao avaliar mais adequadamente esse item da previsão orçamentária, podemos notar que nela está contida talvez a maior “injustiça” da rotina condominial.
O rateio das despesas, na forma prevista na Lei e na Convenção de condomínio, pretende aplicar o princípio de justiça, baseando o rateio na proporção da propriedade de cada um (fração ideal).
No entanto, quando falamos do consumo de água, essa forma de rateio perde totalmente o sentido, já que a despeito da tal fração ideal, um casal acabará pagando pelo consumo de uma família mais numerosa. Isso é correto? Á luz da Lei, sim, sem que isso possa representar um critério justo.
Newton Martins
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quinta-feira, 29 de outubro de 2009
Excesso de barulho em condomínio
Para lidar com o incômodo dos ruídos externos, vindos das ruas ou estabelecimentos comerciais, grande parte da população já sabe como agir. Mas como a Administração Interna dos Condomínios deve lidar com o ruído excessivo provocado pelos próprios condôminos? Barulho de obra, som alto no interior do imóvel ou proveniente de veículo, quais os casos passíveis de advertência ou multa?
- Ao contrário do que muita gente pensa, existe um limite também durante o dia para o barulho.
- Observe este trecho do Código Civil, que fala sobre deveres dos condôminos:
"Art. 1336 - IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes."
- Os grandes instrumentos para uma boa administração são a Convenção e o Regimento Interno modernos e ajustados às alterações da legislação e à realidade do condomínio.
- Na ocorrência de ruído excessivo, o morador incomodado deve primeiro encaminhar a sua reclamação ao porteiro e este, devidamente treinado para abordagens do gênero, tomará as primeiras providências junto ao morador infrator.
- Em caso de reincidência, o síndico deverá enviar advertência por correspondência formal, carta protocolada, que servirá de respaldo para sua atuação, inclusive no caso de uma ação judicial.
Newton Martins
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- Ao contrário do que muita gente pensa, existe um limite também durante o dia para o barulho.
- Observe este trecho do Código Civil, que fala sobre deveres dos condôminos:
"Art. 1336 - IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes."
- Os grandes instrumentos para uma boa administração são a Convenção e o Regimento Interno modernos e ajustados às alterações da legislação e à realidade do condomínio.
- Na ocorrência de ruído excessivo, o morador incomodado deve primeiro encaminhar a sua reclamação ao porteiro e este, devidamente treinado para abordagens do gênero, tomará as primeiras providências junto ao morador infrator.
- Em caso de reincidência, o síndico deverá enviar advertência por correspondência formal, carta protocolada, que servirá de respaldo para sua atuação, inclusive no caso de uma ação judicial.
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Terceirizar: Vale a pena?
Como gerente de condomínios e tendo participado de uma série de processos de discussão acerca do assunto e de outras tantas avaliações e implantações (por parte do condomínio), atrevo-me a emitir algumas considerações sobre a questão.
Diferentemente do início dos anos 80, hoje a terceirização deve ser discutida em outros níveis de avaliação. Isso se deve à visão adotada por boa parte das empresas do ramo. Contudo, por parte dos condomínios e especialmente por parte dos condôminos, existe AINDA, uma grande rejeição dessa atividade. Essa rejeição, gerada especialmente pelos comentários emitidos por aquele que tem o amigo de um tio da vizinha, em cujo condomínio o processo de terceirização causou um problema.
Mesmo nesses casos, se fossemos analisá-los pontualmente, tenho certeza de que a informação que gerou a posição contrária daquele condômino não correspondia totalmente à realidade dos fatos.
Essa introdução pretende apenas dizer que É UM ERRO fechar uma posição em relação a "TERCEIRIZAR, SIM OU NÃO?".
Digo isso porque em 25 anos de administração de condomínios, estando à frente das discussões, ficou claro para mim, que um processo de terceirização pode ser MUITO BOM com uma empresa em um determinado condomínio ou poderá ser TERRÍVEL com a mesma empresa em outro condomínio.
Essa relação comercial onde se vende / se compra o SUBJETIVO, tem bastante a ver com o casamento. Ou seja: Um promete para o outro que será durante o casamento (contrato), o melhor que poderia haver no mundo e como sabemos, isso jamais acontece (pelo menos o tempo todo).
Continuando, se essa relação (seja o casamento ou a terceirização) acontece porque uma das partes (no caso o condomínio) quer EM PRIMEIRO LUGAR, conseguir a REDUÇÃO DE DESPESAS, certamente a "coisa" tem tudo para dar errado, já que na escolha, outros aspectos MUITO IMPORTANTES do prestador de serviço (cônjuge).
No entanto, caso a escolha do parceiro se dê pela busca da melhoria das condições de SEGURANÇA, da adoção e implantação de PROCEDIMENTOS, da melhora da qualidade da MÃO DE OBRA, eu digo que esse relacionamento passa a ter CONSIDERÁVEIS possibilidades de SUCESSO.
No segundo caso, desde que haja o comprometimento do corpo diretivo do condomínio e da administradora, na busca dos PRETENDENTES, a escolha do PARCEIRO recairá em empresas que possam apresentar todas as GARANTIAS DOCUMENTAIS que SUBJETIVAMENTE respaldem a relação que se inicia.
Prosseguindo, depois do CASAMENTO (assinatura do contrato), os cônjuges passam por uma fase CRÍTICA de AJUSTE, onde o prestador de serviço passa a conhecer os condôminos ( e vice-versa) e também a ser avaliado pelo corpo diretivo, especialmente pelo síndico que como PAI DA NOIVA, fez a escolha do noivo, assinando o contrato e assumindo para si, a responsabilidade do sucesso ou do revés.
Mais tarde, por conta da acomodação e por conta do desligamento ou distanciamento dos responsáveis (síndico e proprietário da empresa), os EXECUTORES (funcionários / zelador / supervisor) deixam de prestar atenção em itens básicos da relação. Certamente, se não forem tomados os cuidados necessários, a relação entre as pessoas envolvidas (funcionários, zelador, condôminos e supervisor) passarão por um relaxamento de PROCEDIMENTOS, em PREJUÍZO do condomínio e da própria empresa que perderá o contrato. Ao mesmo tempo, isso causará prejuízo à IMAGEM da TERCEIRIZAÇÃO dos serviços, conforme vimos no início.
Na prática, o sucesso de um BOM PROCESSO de terceirização depende especificamente de alguns cuidados:
a) Escolha entrar no processo, buscando a melhora das condições que envolvem a mão de obra;
b) Não opte baseado na informação de que o condomínio se livrará das obrigações trabalhistas. Existe a co-responsabilidade do condomínio, no caso de descumprimento por parte da empresa;
c) Escolha a empresa que possa apresentar a qualquer tempo (no início e no decorrer do contrato), os documentos que comprovem suas condições financeiras e operacionais;
d) É possível (é certo) que no decorrer do contrato os problemas acontecerão. Dentre esses, podemos citar os prejuízos por imperícia (ex.: piso manchado) e as RECLAMAÇÕES TRABALHISTAS. Escolha a empresa que demonstre DE FATO, ter condições operacionais / jurídicas / financeiras de resolver PRONTAMENTE tais problemas na medida em que ocorram (e vão ocorrer), liberando o condomínio e não apenas PROMETENDO que tais problemas serão resolvidos;
e) Previna-se, fazendo constar no CONTRATO, cláusulas específicas, tratando da ROTATIVIDADE de funcionários. Ou seja: O funcionário somente poderá ser afastado do condomínio, por conta de PEDIDO DE DEMISSÃO COMPROVADO, DEMISSÃO COMPROVADA ou por DETERMINAÇÃO do condomínio. Isso evitará que um bom elemento seja remanejado para outro posto MAIS INTERESSANTE.
Espero ter ajudado de alguma forma com as minhas considerações.
Abraços a todos.
Newton Martins
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Diferentemente do início dos anos 80, hoje a terceirização deve ser discutida em outros níveis de avaliação. Isso se deve à visão adotada por boa parte das empresas do ramo. Contudo, por parte dos condomínios e especialmente por parte dos condôminos, existe AINDA, uma grande rejeição dessa atividade. Essa rejeição, gerada especialmente pelos comentários emitidos por aquele que tem o amigo de um tio da vizinha, em cujo condomínio o processo de terceirização causou um problema.
Mesmo nesses casos, se fossemos analisá-los pontualmente, tenho certeza de que a informação que gerou a posição contrária daquele condômino não correspondia totalmente à realidade dos fatos.
Essa introdução pretende apenas dizer que É UM ERRO fechar uma posição em relação a "TERCEIRIZAR, SIM OU NÃO?".
Digo isso porque em 25 anos de administração de condomínios, estando à frente das discussões, ficou claro para mim, que um processo de terceirização pode ser MUITO BOM com uma empresa em um determinado condomínio ou poderá ser TERRÍVEL com a mesma empresa em outro condomínio.
Essa relação comercial onde se vende / se compra o SUBJETIVO, tem bastante a ver com o casamento. Ou seja: Um promete para o outro que será durante o casamento (contrato), o melhor que poderia haver no mundo e como sabemos, isso jamais acontece (pelo menos o tempo todo).
Continuando, se essa relação (seja o casamento ou a terceirização) acontece porque uma das partes (no caso o condomínio) quer EM PRIMEIRO LUGAR, conseguir a REDUÇÃO DE DESPESAS, certamente a "coisa" tem tudo para dar errado, já que na escolha, outros aspectos MUITO IMPORTANTES do prestador de serviço (cônjuge).
No entanto, caso a escolha do parceiro se dê pela busca da melhoria das condições de SEGURANÇA, da adoção e implantação de PROCEDIMENTOS, da melhora da qualidade da MÃO DE OBRA, eu digo que esse relacionamento passa a ter CONSIDERÁVEIS possibilidades de SUCESSO.
No segundo caso, desde que haja o comprometimento do corpo diretivo do condomínio e da administradora, na busca dos PRETENDENTES, a escolha do PARCEIRO recairá em empresas que possam apresentar todas as GARANTIAS DOCUMENTAIS que SUBJETIVAMENTE respaldem a relação que se inicia.
Prosseguindo, depois do CASAMENTO (assinatura do contrato), os cônjuges passam por uma fase CRÍTICA de AJUSTE, onde o prestador de serviço passa a conhecer os condôminos ( e vice-versa) e também a ser avaliado pelo corpo diretivo, especialmente pelo síndico que como PAI DA NOIVA, fez a escolha do noivo, assinando o contrato e assumindo para si, a responsabilidade do sucesso ou do revés.
Mais tarde, por conta da acomodação e por conta do desligamento ou distanciamento dos responsáveis (síndico e proprietário da empresa), os EXECUTORES (funcionários / zelador / supervisor) deixam de prestar atenção em itens básicos da relação. Certamente, se não forem tomados os cuidados necessários, a relação entre as pessoas envolvidas (funcionários, zelador, condôminos e supervisor) passarão por um relaxamento de PROCEDIMENTOS, em PREJUÍZO do condomínio e da própria empresa que perderá o contrato. Ao mesmo tempo, isso causará prejuízo à IMAGEM da TERCEIRIZAÇÃO dos serviços, conforme vimos no início.
Na prática, o sucesso de um BOM PROCESSO de terceirização depende especificamente de alguns cuidados:
a) Escolha entrar no processo, buscando a melhora das condições que envolvem a mão de obra;
b) Não opte baseado na informação de que o condomínio se livrará das obrigações trabalhistas. Existe a co-responsabilidade do condomínio, no caso de descumprimento por parte da empresa;
c) Escolha a empresa que possa apresentar a qualquer tempo (no início e no decorrer do contrato), os documentos que comprovem suas condições financeiras e operacionais;
d) É possível (é certo) que no decorrer do contrato os problemas acontecerão. Dentre esses, podemos citar os prejuízos por imperícia (ex.: piso manchado) e as RECLAMAÇÕES TRABALHISTAS. Escolha a empresa que demonstre DE FATO, ter condições operacionais / jurídicas / financeiras de resolver PRONTAMENTE tais problemas na medida em que ocorram (e vão ocorrer), liberando o condomínio e não apenas PROMETENDO que tais problemas serão resolvidos;
e) Previna-se, fazendo constar no CONTRATO, cláusulas específicas, tratando da ROTATIVIDADE de funcionários. Ou seja: O funcionário somente poderá ser afastado do condomínio, por conta de PEDIDO DE DEMISSÃO COMPROVADO, DEMISSÃO COMPROVADA ou por DETERMINAÇÃO do condomínio. Isso evitará que um bom elemento seja remanejado para outro posto MAIS INTERESSANTE.
Espero ter ajudado de alguma forma com as minhas considerações.
Abraços a todos.
Newton Martins
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Remuneração do síndico: E agora, José?
Desconfortos, discordâncias e emoções à parte, essa questão dever ser analisada pelo aspecto legal. O texto da Convenção de Condomínio definirá o SE, o COMO e o QUANTO em relação à remuneração do síndico. Portanto, qualquer outra decisão (mesmo as tomadas em assembleias) correm o risco de QUESTIONAMENTO ou IMPUGNAÇÃO, caso sejam tomadas sem cumprir os requerimentos legais, sujeitando os beneficiários à DEVOLUÇÃO dos valores recebidos por conta dessa decisão indevida, mesmo que tenham agido de BOA FÉ.
Assim sendo, apesar de concordar em gênero, número e (de)grau, com os comentários feitos, para que o MOLHO não venha a ficar mais caro que o PEIXE, seguem algumas SUGESTÕES de um Gerente de Condomínios:
1) Vejam quais são as disposições da convenção a respeito desse assunto. Mesmo desatualizada (e quase todas estão), a convenção e os demais documentos DETERMINAM a forma de agir de um determinado condomínio.
2) Caso essa convenção esteja DESATUALIZADA (provável), em DESACORDO com a realidade do condomínio (possível mesmo nos condomínios novos) ou mesmo CONTRÁRIA às intenções da remuneração, os membros do condomínio deverão trabalhar no sentido de ADEQUAR esse documento às NECESSIDADES e à REALIDADE do condomínio.
3) Essa alteração, apesar de ser um procedimento de difícil execução e oneroso, deve cumprir um ritual burocrático e legal, respeitando especialmente os QUORUNS previstos no NCC (Novo Código Civil).
Espero ter contribuido de alguma forma.
Abs.
Newton Martins
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Assim sendo, apesar de concordar em gênero, número e (de)grau, com os comentários feitos, para que o MOLHO não venha a ficar mais caro que o PEIXE, seguem algumas SUGESTÕES de um Gerente de Condomínios:
1) Vejam quais são as disposições da convenção a respeito desse assunto. Mesmo desatualizada (e quase todas estão), a convenção e os demais documentos DETERMINAM a forma de agir de um determinado condomínio.
2) Caso essa convenção esteja DESATUALIZADA (provável), em DESACORDO com a realidade do condomínio (possível mesmo nos condomínios novos) ou mesmo CONTRÁRIA às intenções da remuneração, os membros do condomínio deverão trabalhar no sentido de ADEQUAR esse documento às NECESSIDADES e à REALIDADE do condomínio.
3) Essa alteração, apesar de ser um procedimento de difícil execução e oneroso, deve cumprir um ritual burocrático e legal, respeitando especialmente os QUORUNS previstos no NCC (Novo Código Civil).
Espero ter contribuido de alguma forma.
Abs.
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Fumo nas dependências do condomínio
Cabe ao síndico, cumprir e fazer cumprir as disposições legais. Assim sendo, caso esteja no estado de São Paulo, certamente cabe ao síndico, a tomada de atitudes no sentido de COIBIR e de PROIBIR o fumo nas dependências do condomínio (áreas fechadas de uso coletivo).
Caso o condomínio venha a ser autuado por conta da infração cometida por um usuário do condomínio (morador, funcionário, visitante, etc...), e caso o síndico não tenha tomado as devidas providências de precaução, os demais condôminos onerados, poderão contestar essa despesa.
Ao mesmo tempo, fica claro que de acordo com a maior parte das Convenções: "O condômino responderá pelas despesas que der causa". Ou seja, o condômino infrator que provocar a autuação do condomínio, poderá (deverá) ser responsabilizado, sofrendo as penalidades previstas (administrativas / pecuniárias), sem prejuízo à reparação do dano / despesa causados.
Abs.
Newton Martins
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Caso o condomínio venha a ser autuado por conta da infração cometida por um usuário do condomínio (morador, funcionário, visitante, etc...), e caso o síndico não tenha tomado as devidas providências de precaução, os demais condôminos onerados, poderão contestar essa despesa.
Ao mesmo tempo, fica claro que de acordo com a maior parte das Convenções: "O condômino responderá pelas despesas que der causa". Ou seja, o condômino infrator que provocar a autuação do condomínio, poderá (deverá) ser responsabilizado, sofrendo as penalidades previstas (administrativas / pecuniárias), sem prejuízo à reparação do dano / despesa causados.
Abs.
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